만기가 두 달도 안 남았는데, 이제 계약갱신청구권은 못 쓰는 걸까요?
전세 만기가 다가오면 달력부터 보게 되죠. 그런데 막상 언제까지 뭘 해야 하는지가 명확하지 않아요. 집주인도 조용하고 나도 조용히 있으면 그냥 연장되는 것 같은데, 그게 계약갱신청구권을 쓴 건지 아닌지 헷갈리거든요.
이 둘은 이름만 비슷할 뿐 아예 다른 제도예요. 어느 쪽으로 넘어갔느냐에 따라 보증금을 얼마나 올려줘야 하는지, 앞으로 몇 년을 더 버틸 수 있는지, 중간에 나갈 때 언제 보증금을 받는지가 다 달라져요. 아래에서 만기 2개월 전이라는 기준선이 왜 중요한지, 그 선을 넘겼을 때 무슨 일이 생기는지, 만기 전에 뭘 남겨둬야 하는지를 순서대로 짚어요. 읽고 나면 지금 내 계약이 어느 쪽인지 바로 판단할 수 있어요.
만기 2개월 전이 왜 갈림길일까
주택임대차보호법은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지를 하나의 창구로 정해두고 있습니다.
이 기간에 임차인이 갱신을 요구하면 계약갱신요구권을 쓴 게 돼요. 반대로 임대인이 이 기간에 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다고 알리면 그것도 유효한 통지가 되고요.
문제는 양쪽 다 아무 말이 없을 때예요. 그러면 계약은 저절로 이어집니다. 이게 묵시적 갱신이에요.
그러니까 2개월 전이라는 선은 말을 할 수 있는 마지막 날인 셈이죠. 그 선을 넘기면 선택지가 사라지는 게 아니라, 다른 길로 자동으로 옮겨 타는 거예요.
참고로 2020년 12월 10일보다 앞서 맺거나 갱신한 계약은 만기 1개월 전까지가 기준입니다. 계약서 날짜를 한 번 확인해보세요.
두 제도는 이름만 비슷하지 다른 길이에요
가장 크게 갈리는 건 보증금을 얼마나 올려줄 수 있느냐입니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 성립 방법 | 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구 | 양쪽 모두 통지 없이 지나감 |
| 존속 기간 | 2년 | 2년 |
| 차임·보증금 증액 | 직전 금액의 5% 이내 | 따로 정한 상한 없음 |
| 쓸 수 있는 횟수 | 1회 | 제한 없음 |
| 임차인의 해지 | 통고 후 3개월 | 통고 후 3개월 |
표에서 세 번째 줄을 눈여겨보세요. 갱신요구권을 쓰면 증액이 5% 안에서 막혀요. 묵시적 갱신은 조건이 그대로 이어지는 구조라 애초에 올리는 절차가 없고요.
그럼 묵시적 갱신이 더 좋은 걸까요. 꼭 그렇지도 않아요. 조건이 그대로 이어지는 건 좋지만, 집주인이 만기 전에 마음먹고 통지를 보내면 묵시적 갱신은 성립하지 않거든요.
2개월 전을 넘기면 실제로 어떻게 되나
임대인이 아무 통지도 안 했다면 계약은 같은 조건으로 2년 더 이어집니다.
보증금도 그대로, 월세도 그대로예요. 새로 계약서를 쓰지 않아도 되고요. 그래서 조용히 넘어가는 걸 오히려 반기는 분도 있어요.
반대로 임대인이 기간 안에 갱신을 거절한다고 알렸다면 얘기가 달라져요. 이때는 묵시적 갱신이 안 생기고, 임차인이 갱신요구권을 썼는지가 관건이 됩니다. 거절 사유가 법에 적힌 것에 해당하는지도 따져야 하고요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 대표적인 경우는 차임을 2기분에 이르도록 밀렸을 때, 임대인이나 그 직계존비속이 실제로 들어와 살려는 때, 건물을 철거하거나 다시 지어야 할 때예요.
⚠️ 날짜부터 세기 만기일에서 거꾸로 2개월을 세보세요. 오늘이 그 안쪽이면 아직 갱신요구권을 쓸 수 있어요.
묵시적 갱신이 돼도 갱신요구권은 남아요
여기가 많은 분이 손해를 보는 지점이에요.
묵시적 갱신으로 2년이 늘어난 걸 두고 갱신요구권을 이미 썼다고 생각하는 경우가 많아요. 그런데 국토교통부는 둘을 별개로 봅니다. 묵시적 갱신은 갱신을 요구하는 의사표시가 없었던 상태라, 요구권을 쓴 걸로 치지 않는다는 설명이에요.
그래서 계산이 이렇게 됩니다. 처음 2년을 살고, 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고, 그다음 만기 때 갱신요구권을 써서 2년을 또 확보하는 것도 가능해요.
지금까지 정리하면 이래요. ① 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구하면 갱신요구권이고 ② 양쪽 다 침묵하면 묵시적 갱신으로 2년이 이어지고 ③ 묵시적 갱신을 거쳤어도 갱신요구권은 그대로 남아 있어요.
그런데 갱신이 됐다고 2년을 꽉 채워 살아야 하는 건 아니에요.
나갈 때는 통고하고 3개월
갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있습니다.
효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 생겨요. 오늘 문자를 보냈다고 다음 달에 보증금을 받을 수 있는 게 아니라는 뜻이죠. 이 3개월 동안은 월세도 그대로 내야 하고요.
이사 날짜를 먼저 잡아두고 뒤늦게 통고하면 공백이 생겨요. 새집 잔금일과 보증금 회수일이 어긋나는 사고가 여기서 자주 나거든요. 그래서 나갈 마음이 있다면 통고를 먼저 보내고 집을 알아보는 순서가 안전해요.
대법원도 갱신을 요구한 뒤 해지를 통고한 사안에서, 갱신된 기간이 시작되기 전에 통고가 도착했더라도 3개월이 지나야 효력이 생긴다고 판단했어요.
만기 전에 밟아둘 4단계
순서만 정해두면 날짜에 쫓기지 않아요.
| 시점 | 할 일 | 남겨둘 것 |
|---|---|---|
| 만기 6개월 전 | 계약서에서 만기일과 계약 체결일 확인 | 계약서 사진 |
| 만기 5개월 전 | 계속 살지, 나갈지 방향 정하기 | 메모 |
| 만기 3~2개월 전 | 갱신요구권 행사 의사를 문자나 내용증명으로 전달 | 발송 기록과 수신 확인 |
| 만기 2개월 전 이후 | 임대인 회신 여부와 조건 확인, 필요하면 재계약서 작성 | 회신 내용, 새 계약서 |
전달할 때 표현이 중요해요. 그냥 계속 살고 싶다고만 하면 나중에 무슨 뜻이었는지 다투게 돼요. 계약갱신요구권을 행사합니다라는 문장을 그대로 넣어야 의미가 분명해집니다.
✅ 기록 습관 문자는 화면을 캡처하고, 내용증명은 우체국 접수증을 보관하세요. 날짜가 남은 자료가 전부예요.
여기서 자주 사고가 나요
가장 흔한 건 전화로만 이야기하고 끝내는 경우예요.
통화로 잘 정리됐다고 생각했는데 나중에 서로 기억이 다르면 확인할 방법이 없어요. 통화한 뒤에 오늘 말씀드린 대로 갱신요구권을 행사한다는 문자를 한 번 더 보내두면 기록이 남죠.
집이 팔린 경우도 헷갈려요. 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 소유권 이전 시점과 갱신 요구 시점의 앞뒤가 문제가 됩니다. 상황마다 판단이 갈리니 등기부등본에서 소유권 이전 날짜부터 확인하고 시작하는 게 좋아요.
증액 폭을 계산할 때 기준을 잘못 잡는 일도 있어요. 5%는 직전 계약 금액 기준이에요. 주변 시세나 처음 계약 금액이 아니고요.
보증금을 올려 갱신했다면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 다시 받아야 해요. 이건 순위와 직결되는 부분이라 따로 챙기는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 만기가 한 달 남았는데 지금이라도 갱신요구권을 쓸 수 있나요?
A. 2020년 12월 10일 이후에 맺거나 갱신한 계약이면 2개월 전까지가 기한이라 시기를 넘겼어요. 다만 임대인이 갱신 거절 통지를 안 했다면 묵시적 갱신으로 2년이 이어지고, 갱신요구권은 다음 만기 때 쓸 수 있게 남아 있어요.
Q. 집주인이 5% 넘게 올려달라고 하면 꼭 받아들여야 하나요?
A. 갱신요구권을 행사한 갱신이라면 증액은 직전 금액의 5% 이내입니다. 그보다 높은 금액을 요구받았다면 근거를 물어보고, 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법이 있어요.
Q. 묵시적 갱신으로 넘어갔는데 6개월 만에 나가고 싶어요.
A. 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 그 3개월 치 월세는 부담하게 되니 이사 일정을 그 뒤로 잡는 게 편해요.
Q. 갱신할 때 계약서를 새로 써야 하나요?
A. 묵시적 갱신은 조건이 그대로라 새로 쓰지 않아도 됩니다. 금액이 바뀌었다면 새 계약서를 쓰고, 늘어난 보증금에 확정일자를 받아두세요.
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이것만 기억하면 돼요
① 갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사합니다. 2020년 12월 10일 이전 계약은 1개월 전까지예요.
② 양쪽 다 통지가 없으면 묵시적 갱신으로 같은 조건이 2년 이어져요.
③ 묵시적 갱신을 거쳐도 갱신요구권은 남아서, 나중에 2년을 더 확보할 수 있어요.
④ 갱신 뒤에 나갈 때는 해지 통고가 임대인에게 닿고 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
조문과 사례는 찾기쉬운 생활법령정보 임대차계약 갱신과 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서 볼 수 있고, 조정이 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있어요. 개별 계약 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 다툼이 예상되면 관할 지자체 상담 창구나 전문가와 확인해주세요.
오늘 달력을 펴고 만기일에서 두 달을 거꾸로 세보세요. 그 한 번이 2년을 좌우해요.