같은 집을 팔아도 거주 2년에 따라 공제율이 30%와 80%로 갈려요. 공제표가 표1과 표2로 나뉘어 있기 때문입니다. 표2는 보유와 거주를 각각 연 4%씩 더해요. 12억을 넘는 부분만 계산에 들어가는 구조도 짚어요. 공제가 아예 빠지는 경우와 2026년 개편안까지 담았어요.
장기보유특별공제는 표1과 표2로 갈려요
이 제도는 오래 들고 있던 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼 줘요. 소득세법 제95조가 근거입니다. 보유기간이 3년을 넘어야 비로소 시작돼요.
표는 두 개예요. 일반 부동산에 쓰는 표1과 1세대 1주택에 쓰는 표2입니다. 어느 표를 쓰느냐에 따라 상한이 30%와 80%로 벌어져요.
두 표를 가르는 기준은 거주기간이에요. 보유한 기간 중에 2년 이상 실제로 살았어야 표2로 넘어갑니다. 한 해 더 살았느냐가 세금을 수천만 원 단위로 바꿔 놓기도 해요.
표1은 연 2%씩 쌓여 30%에서 멈춰요
표1은 거주 여부를 따지지 않고 보유기간만 봐요. 3년째부터 한 해에 2%씩 붙습니다. 15년을 채우면 30%에서 더 오르지 않아요.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | – | – |
상가와 토지, 그리고 거주요건을 못 채운 주택이 모두 이 표로 옵니다. 보유 3년을 못 채우면 공제율은 0%예요. 하루 차이로 3년에 걸리는 경우가 생각보다 흔합니다.
표2는 보유와 거주를 따로 계산해 더해요
표2는 칸이 두 개로 나뉘어요. 보유기간 공제와 거주기간 공제를 각각 구한 다음 합산합니다.
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | – | 8% |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유 10년에 거주 10년이면 40%와 40%를 더해 80%가 나와요. 같은 10년을 보유했어도 거주가 3년이면 얘기가 달라집니다. 40%에 12%만 얹혀 합계가 52%로 내려앉아요.
거주 칸에만 2년짜리 줄이 하나 더 있어요. 표2로 들어오는 최소 조건이 거주 2년이라서 그렇습니다.
거주 2년을 못 채우면 표2가 통째로 날아가요
거주기간이 1년 11개월이면 표2를 아예 쓰지 못해요. 표1로 내려가 연 2%만 받습니다. 보유 10년이어도 공제율이 80%가 아니라 20%가 돼요.
거주는 주민등록 이전만으로 인정되지 않아요. 실제로 그 집에서 생활했는지를 봅니다. 관리비와 통신비 납부 내역, 자녀 학교 배정 자료가 근거로 쓰여요.
세대 기준이라는 점도 놓치기 쉬워요. 배우자와 같은 주소의 직계존비속까지 묶어 1세대로 봅니다. 직장이나 학교 때문에 잠시 떨어져 산 기간은 보통 거주로 인정돼요.
거주를 못 채웠어도 길이 하나 남아 있어요. 상생임대주택 요건을 채우면 2년 거주로 봐 줍니다. 다만 임대료 인상률과 계약 기간 요건이 촘촘해요. 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.
12억을 넘는 집만 계산에 들어와요
1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세예요. 그 아래로 팔았다면 세금 자체가 없어 공제를 따질 일도 없습니다.
12억을 넘으면 초과한 부분만 과세돼요. 전체 양도차익에 초과분 비율을 곱해 과세 대상 차익을 먼저 뽑습니다. 표2 공제율은 그렇게 추려낸 금액에만 붙어요.
8억에 사서 16억에 판 경우를 따라가 볼게요. 차익 8억 원에 4억을 16억으로 나눈 비율을 곱하면 2억 원이 나와요. 여기에 80%를 적용하면 과세 대상이 4천만 원까지 줄어듭니다.
양도가액과 취득가액은 실거래가로 잡아요. 예전 금액이 기억나지 않으면 아파트 실거래가 조회 방법을 보면 돼요. 12억 넘는 집을 월세로 놓았다면 주택임대소득 2천만 원 기준도 걸려요.
보유기간은 잔금일부터 세는 게 원칙이에요
기산일은 잔금을 치른 날이에요. 잔금일보다 등기 접수일이 빠르면 등기일을 기준으로 봅니다. 소득세법 시행령 제162조가 정해 둔 순서예요.
상속받은 집은 상속이 개시된 날부터 셉니다. 증여받았다면 증여등기 접수일이 기산일이 돼요.
거주기간은 보유기간 안에서만 인정돼요. 전세로 살던 집을 나중에 사들였다면 매수 전 거주는 빠집니다.
공동명의라면 지분별로 각자 계산해요. 보유기간과 거주기간도 명의자마다 따로 따집니다. 지분대로 갈라지는 구조는 부부 공동명의 아파트 재산세와 결이 같아요.
공제가 아예 안 되는 경우도 있어요
미등기 상태로 넘긴 자산은 공제를 받지 못합니다. 분양권과 조합원입주권도 원칙적으로 대상에서 빠져요.
중과 대상 주택도 제외됩니다. 2026년 5월 10일 양도분부터 다주택 중과세율이 다시 적용됐어요. 중과가 붙으면 장기보유 공제도 함께 사라집니다.
국외에 있는 부동산 역시 대상이 아니에요. 다만 중개보수와 법무사 비용, 취득세는 필요경비로 따로 빼 줍니다.
2026년 세제개편안은 거주 쪽으로 기울어요
정부안은 주택 공제를 장기거주소득공제로 바꾸는 내용을 담았어요. 보유에 따른 공제를 줄이고 거주에 따른 공제를 키우는 방향입니다.
2028년에는 거주 연 6%와 보유 연 2%로 조정돼요. 2029년부터는 거주 연 8%만 남고 보유 공제는 사라지는 안입니다. 공제 한도 20억 원도 새로 들어가요.
다만 아직 국회 심사를 남겨 둔 정부안이에요. 지금 파는 집에는 현행 표2가 그대로 적용됩니다. 연차별 공제율은 국세청 장기보유특별공제율 안내에서 확인할 수 있어요.