월세 계약 중개보수 계산할 때 보증금에 월세 100배와 70배 갈리는 기준과 실제 지급액

보증금 1,000만 원 차이인데 중개보수가 63만 원 더 붙는 구간이 있어요. 5억 9천만 원 전세는 177만 원, 6억 원 전세는 240만 원입니다. 요율 구간이 하나 올라가면서 벌어지는 일이죠.

월세는 여기에 계산이 하나 더 붙어요. 보증금에 월세를 100배로 환산할 때가 있고 70배로 환산할 때가 있거든요. 이 순서를 모르면 중개사무소가 부른 금액이 맞는지 확인할 방법이 없어요.

그래서 주택 임대차 상한 요율표, 월세 환산 규칙, 사례 3건의 실제 계산, 부가세와 지급 시기까지 한 번에 묶었어요. 계약서에 도장 찍기 전에 5분만 보면 내 복비가 적정한지 직접 검산할 수 있습니다.

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월세 복비, 왜 부르는 곳마다 다를까요

같은 조건인데 금액이 달라지는 건 요율 때문이 아니라 거래금액을 잡는 방식 때문이에요.

월세 계약은 보증금과 월세가 따로 있잖아요. 그런데 요율표는 금액 하나에만 붙어요. 그래서 월세를 보증금처럼 바꿔서 합치는 작업이 먼저 들어갑니다.

이때 곱하는 숫자가 두 개예요. 100배와 70배. 어느 쪽이 적용되느냐에 따라 요율 구간까지 통째로 바뀌죠.

막상 해 보면 어렵지 않아요. 순서만 지키면 됩니다.

계산이 갈리는 지점은 딱 하나, 거래금액 환산

월세 거래금액은 보증금 더하기 월세 곱하기 100으로 먼저 구합니다.

여기서 나온 값이 5천만 원 이상이면 그대로 씁니다. 5천만 원에 못 미치면 배수를 70으로 낮춰 다시 계산해요. 보증금이 적은 월세방에 복비가 과하게 붙는 걸 막아주는 장치거든요.

순서를 거꾸로 하면 안 돼요. 처음부터 70배를 쓰는 게 아니라, 100배로 재 보고 5천만 원에 미달할 때만 70배로 내려갑니다.

✅ 환산 순서 100배로 먼저 계산하고, 5천만 원 미만일 때만 70배로 다시 계산하세요.

전세는 이 과정이 아예 없어요. 보증금이 곧 거래금액이니까요. 그래서 전세 쪽 계산이 훨씬 단순하죠.

주택 임대차 상한 요율표부터 봅니다

요율은 국토교통부가 정한 범위 안에서 시·도 조례로 확정하기 때문에 지역마다 차이가 날 수 있어요.

아래는 서울시 기준이에요. 여기 적힌 숫자는 상한이지 정찰가가 아닙니다. 그 아래에서 협의할 수 있다는 뜻이죠. 매매 요율도 같이 넣어뒀어요.

거래금액	임대차 상한요율	임대차 한도액	매매·교환 상한요율
5천만 원 미만	0.5%	20만 원	0.6% (한도 25만 원)
5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원	0.5% (한도 80만 원)
1억 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.3%	없음	0.5% (한도 80만 원)
2억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	없음	0.4%
6억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.4%	없음	0.4%
9억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.4%	없음	0.5%
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.5%	없음	0.6%
15억 원 이상	0.6%	없음	0.7%

표는 서울시 부동산정보광장 중개보수 안내와 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 요율표에서 확인한 내용이에요.

⚠️ 구간 경계 5억 9천만 원 전세는 177만 원, 6억 원 전세는 240만 원이에요. 보증금 조정 폭에 따라 부담이 확 달라집니다.

한도액이 붙은 두 구간은 계산값이 한도를 넘으면 한도까지만 냅니다. 4,900만 원짜리 계약이라면 0.5%로 24만 5천 원이 나오지만, 실제 상한은 20만 원이에요.

사례 3건으로 직접 계산해 봅니다

가장 헷갈리는 구간은 5천만 원 경계 근처예요. 세 가지만 따라와 보세요.

먼저 보증금 500만 원에 월세 40만 원인 원룸입니다. 100배로 잡으면 4,500만 원이라 5천만 원에 미달하죠. 그래서 70배로 다시 계산하면 3,300만 원이 나와요. 여기에 0.5%를 곱하면 16만 5천 원입니다.

다음은 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인데요. 100배로 7,000만 원이 나와서 그대로 씁니다. 0.4%를 곱해 28만 원, 한도 30만 원 안쪽이라 그대로 확정돼요.

마지막은 보증금 3,000만 원에 월세 70만 원. 딱 1억 원이 됩니다. 구간이 올라가면서 요율은 오히려 0.3%로 내려가요. 결과는 30만 원이네요.

사례	1단계 100배 환산	2단계 최종 거래금액	적용 요율	중개보수 상한
보증금 500만 / 월세 40만	4,500만 원 (미달)	3,300만 원 (70배 재계산)	0.5%	165,000원
보증금 1,000만 / 월세 60만	7,000만 원	7,000만 원	0.4%	280,000원
보증금 3,000만 / 월세 70만	1억 원	1억 원	0.3%	300,000원
전세 보증금 4억	환산 없음	4억 원	0.3%	1,200,000원

재밌는 건 7,000만 원짜리와 1억 원짜리의 차이가 2만 원뿐이라는 점이에요. 거래금액이 커질수록 요율이 낮아지는 구간이 있어서 그렇습니다. 위 금액은 모두 임대인과 임차인 각각 한쪽이 부담하는 금액이고, 부가세는 아직 안 붙은 상태예요.

지금까지 정리하면 ① 보증금에 월세 100배를 더해 거래금액을 만들고 ② 그 값이 5천만 원 미만이면 70배로 다시 계산하며 ③ 확정된 거래금액에 구간 요율을 곱한 뒤 한도액과 비교하면 끝이에요.

월세 중개보수 계산 3단계 요약 카드 — 월세 중개보수 계산 3단계 한눈에 보기

오피스텔과 상가는 요율표가 다릅니다

오피스텔에 주택 요율표를 그대로 대면 안 돼요. 별도 기준이 따로 있거든요.

전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에만 낮은 요율이 적용됩니다. 이 조건에서 벗어나면 협의 구간으로 넘어가요.

구분	매매·교환	임대차 등
오피스텔 (85㎡ 이하 + 설비 요건 충족)	0.5%	0.4%
그 밖의 오피스텔	0.9% 이내 협의	0.9% 이내 협의
상가·토지 등 주택 외 부동산	0.9% 이내 협의	0.9% 이내 협의

같은 건물인데 요율이 두 배 넘게 벌어지기도 해요. 그래서 계약 전에 어느 표를 적용하는지부터 물어보는 게 좋습니다.

그럼 부가세는 어디에 붙을까요. 실랑이가 제일 많이 나는 부분이 바로 여기예요.

부가세와 지급 시기, 여기서 말이 자주 엇갈려요

중개보수에 붙는 부가가치세는 요율표로 계산한 금액과 별도입니다.

일반과세자인 중개사무소라면 10%가 더해져요. 30만 원이면 33만 원인 거죠. 간이과세자는 적용되는 비율이 달라서 10%보다 낮게 붙습니다. 사업자등록증에 과세 유형이 적혀 있으니 계약 전에 한 번 보세요.

지급 시기도 정해져 있어요. 공인중개사법 시행령은 약정이 있으면 그 약정을 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 잡습니다. 보통은 잔금일이죠.

✅ 지급 시기 계약금만 넣은 단계에서 복비 전액을 먼저 줘야 할 의무는 없어요.

현금영수증은 꼭 챙기세요. 근로자면 신용카드등 사용금액 소득공제에 잡히고, 사업자면 비용으로 처리할 수 있거든요. 발급받은 뒤에도 연말정산 현금영수증이 0원으로 표시되는 경우가 있으니 내역을 나중에 한 번 더 확인해 두면 마음이 편해요.

계약서 쓰기 전에 확인할 것들

복비 금액보다 중요한 건 계약 자체가 안전한지예요.

적용 요율표 주택인지 오피스텔인지 상가인지에 따라 표가 통째로 달라져요.
지역 조례 서울과 다른 시·도는 구간이나 한도액이 다를 수 있어요.
확인·설명서와 공제증서 계약할 때 받아야 하는 서류예요. 안 주면 요청하세요.
영수증 현금영수증이나 세금계산서를 꼭 남겨두세요.

부담 주체도 짚고 갈게요. 임대인과 임차인이 각각 자기 몫을 냅니다. 한쪽에게 양쪽 몫을 다 받는 건 안 되는 일이에요.

상한을 넘겨 받는 것 역시 공인중개사법이 금지하는 행위예요. 이미 냈다면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고할 수 있습니다.

계약이 깨졌을 땐 어떨까요. 개업공인중개사의 고의나 과실로 계약이 무효가 되거나 취소·해제됐다면 중개보수를 받을 수 없어요. 반대로 의뢰인 사정으로 깨진 경우엔 다툼의 소지가 남습니다. 자세한 판단 기준은 찾기쉬운 생활법령정보의 중개보수 산정 안내에 정리돼 있어요.

부동산 계약서 작성 전 중개보수 확인 체크리스트 — 계약서 쓰기 전 체크리스트 7가지

보증금 순위 문제는 복비와 또 다른 영역이에요. 전입신고 당일 근저당이 잡혔을 때 순위와 재계약 증액분의 확정일자 쪽도 같이 봐 두면 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 복비 깎아달라고 해도 되나요?
A. 표에 적힌 건 상한이라 그 아래에서 협의할 수 있어요. 다만 물건 보러 다니는 단계에서 미리 말을 맞춰두는 게 서로 편하죠. 잔금 날 갑자기 꺼내면 얼굴만 붉어집니다.

Q. 가계약금만 넣고 파기하면 복비를 내야 하나요?
A. 계약이 성립하지 않았다면 원칙적으로 지급 의무가 생기지 않아요. 다만 어디까지를 계약 성립으로 볼지가 사안마다 달라서, 다툼이 생기면 지자체 상담 창구나 전문가 확인이 필요합니다.

Q. 부가세는 못 준다고 하면 어떻게 되나요?
A. 부가세는 별도로 붙는 게 맞아요. 대신 사업자등록증에서 과세 유형을 확인하고 현금영수증이나 세금계산서를 받으면 됩니다.

Q. 재계약할 때도 복비를 내나요?
A. 중개사무소가 끼어서 계약서를 새로 썼다면 중개보수가 생겨요. 임대인과 직접 갱신했다면 낼 이유가 없죠.

오늘 챙길 것 세 가지

① 월세는 보증금에 월세 100배를 더해 거래금액을 잡고, 5천만 원에 못 미치면 70배로 다시 계산하세요.
② 확정된 거래금액에 구간 요율을 곱한 뒤 한도액과 비교하면 상한이 나옵니다.
③ 부가세는 별도이고, 지급 시기는 약정이 없으면 잔금일이에요.

세부 요율은 시·도 조례로 정해지고, 개별 계약의 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어요. 금액이 크거나 다툼이 생겼다면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서나 한국공인중개사협회에 확인해 보세요.

계약서에 서명하기 전에 위 세 단계로 딱 한 번만 검산해 보세요. 5분이면 충분합니다.