월세 계약서에 적힌 숫자는 보증금 1,000만원, 월세 60만원. 그런데 중개보수는 이 둘 중 어느 한쪽에 요율을 곱해서 나오는 게 아니에요.
둘을 합쳐 거래금액이라는 새 숫자를 먼저 만들어야 하거든요. 이 단계를 건너뛰면 금액이 두 배 넘게 어긋나기도 해요. 계약 당일 부동산에서 부르는 액수를 듣고 그제야 계산기를 두드리면 이미 늦죠.
여기서는 그 거래금액 만드는 법, 2026년 현재 적용되는 구간별 상한요율, 그리고 보증금 1,000만원에 월세 60만원인 집이 실제로 얼마가 나오는지를 숫자로 끝까지 따라가 봐요. 계약서에 도장 찍기 전에 내가 낼 돈을 미리 알 수 있으면, 최소한 부르는 대로 주는 일은 피할 수 있잖아요.
월세 중개보수는 왜 매번 헷갈릴까요
전세는 쉬워요. 보증금 하나가 곧 거래금액이니까요. 2억이면 2억에 요율을 곱하면 끝이죠.
월세가 문제예요. 보증금과 월세, 성격이 다른 두 숫자가 동시에 있잖아요. 매달 나가는 돈을 한 덩어리 금액으로 바꿔줘야 요율표에 넣을 수 있어요.
그래서 법은 월세에 일정 배수를 곱해 보증금에 더하는 방식을 씁니다. 이렇게 만들어진 값을 흔히 환산보증금이라고 불러요. 배수가 하나가 아니라는 게 함정인데요, 여기서 대부분 걸립니다.
계산의 시작은 요율이 아니라 거래금액이에요
순서를 뒤집으면 안 돼요. 요율을 찾기 전에 거래금액부터 확정해야 합니다.
기본 식은 이래요. 보증금 + (월세 × 100). 보증금 1,000만원에 월세 60만원이면 1,000만원에 6,000만원을 더해 7,000만원이 나오죠.
그런데 이 결과가 5,000만원에 못 미치면 식이 한 번 더 바뀝니다. 그때는 100배가 아니라 70배로 다시 계산해요. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 처음엔 4,500만원이 나오는데, 5,000만원 아래니까 500만원 + (40만원 × 70) = 3,300만원으로 다시 잡는 거죠.
✅ 순서 주의 100배로 먼저 계산하고, 그 값이 5,000만원 미만일 때만 70배로 다시 계산하세요. 처음부터 70배를 쓰면 안 돼요.
왜 이런 장치가 있을까요. 보증금이 적고 월세가 큰 저가 계약에서 거래금액이 과하게 부풀지 않게 눌러주는 역할이에요. 실제로 이 재계산 한 번으로 부담이 5만원 넘게 줄기도 해요.
2026년 주택 임대차 중개보수 상한요율
거래금액이 나왔으면 이제 구간을 찾으면 돼요. 주택 임대차는 아래 표대로 나뉩니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5,000만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
표 이름을 다시 봐주세요. 상한요율이에요. 정가가 아니라 넘으면 안 되는 천장이죠. 이 범위 안에서 중개인과 의뢰인이 협의해 정하는 구조라, 깎아달라는 말이 규칙 위반은 아니에요.
한도액이 붙은 두 구간은 특히 눈여겨보세요. 요율대로 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 냅니다. 이 한 줄이 뒤에 나올 계산에서 6만원을 갈라놔요.
보증금 1,000만원에 월세 60만원이면 얼마일까요
실제 숫자로 네 가지 조건을 나란히 놓고 봐요. 부가세는 뺀 금액이에요.
| 계약 조건 | 거래금액 만들기 | 구간과 요율 | 중개보수 |
|---|---|---|---|
| 보증금 500만 / 월세 40만 | 4,500만원이라 70배로 재계산해 3,300만원 | 5,000만원 미만 0.5% | 16만 5,000원 |
| 보증금 1,000만 / 월세 60만 | 1,000만 + 6,000만 = 7,000만원 | 5,000만~1억 0.4% | 28만원 |
| 보증금 2,000만 / 월세 70만 | 2,000만 + 7,000만 = 9,000만원 | 5,000만~1억 0.4% | 30만원 (한도 적용) |
| 보증금 3,000만 / 월세 90만 | 3,000만 + 9,000만 = 1억 2,000만원 | 1억~6억 0.3% | 36만원 |
세 번째 줄이 재미있어요. 9,000만원에 0.4%를 곱하면 36만원인데 실제로는 30만원입니다. 한도액이 걸렸거든요.
반면 네 번째 줄은 거래금액이 더 큰데도 요율이 0.3%로 내려가요. 그래서 36만원. 구간이 바뀌는 지점에서 요율이 떨어지는 구조라, 금액이 크다고 무조건 비싸지지는 않아요.
지금까지 정리하면 이래요. ① 월세는 100배를 곱해 보증금에 더하고, ② 그 값이 5,000만원 미만이면 70배로 다시 계산하고, ③ 완성된 거래금액으로 구간을 찾아 요율을 곱하되 한도액을 넘기지 않는다.
그럼 이 금액이 최종일까요. 아직 하나 더 남았어요.
계약 전에 밟아둘 확인 4단계와 자주 나는 사고
계산식보다 실제로 돈이 갈리는 건 계약 당일 확인 순서예요. 네 단계만 지키면 됩니다.
1단계. 사무소에 걸린 요율표부터 본다
개업공인중개사는 중개보수 요율표를 사무소에 게시해요. 들어가자마자 눈으로 확인하세요. 표가 안 보이면 그 자체가 신호죠.
2단계. 사업자 유형을 확인한다
사업자등록증에 일반과세자로 적혀 있으면 부가세 10%가 별도로 붙어요. 28만원짜리 계약이면 30만 8,000원이 되는 거예요. 간이과세자는 적용 방식이 달라서 청구 금액도 달라지니, 얼마가 붙는지 미리 물어보는 편이 낫습니다.
3단계. 거래금액과 요율을 말로 맞춘다
계약서 쓰기 전에 “거래금액 7,000만원, 0.4% 적용 맞나요”까지 확인해두세요. 다 끝나고 금액을 듣는 것과 순서가 완전히 다릅니다.
4단계. 현금영수증을 챙긴다
부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종이에요. 요구하지 않아도 발행하게 되어 있어요. 연말정산 공제로 이어지니 그냥 넘기면 손해죠.
⚠️ 자주 나는 사고 오피스텔이나 상가를 주택 요율로 계산해 버리는 경우예요. 요건을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용되고, 그 밖의 오피스텔이나 상가·토지는 0.9% 이내에서 협의합니다.
| 중개대상물 | 매매·교환 | 임대차 |
|---|---|---|
| 주택 | 0.4~0.7% (구간별) | 0.3~0.6% (구간별) |
| 요건 갖춘 오피스텔 | 0.5% | 0.4% |
| 그 밖의 오피스텔·상가·토지 | 0.9% 이내 협의 | 0.9% 이내 협의 |
또 하나. 주택 중개보수는 시·도 조례로 정해져요. 전국이 대체로 같은 구조를 쓰지만, 계약하는 지역의 요율표를 한 번 확인하고 가는 게 안전합니다.
재계약할 때도 사람들이 자주 놓쳐요. 새 중개인을 끼고 다시 계약서를 쓰면 중개보수가 또 발생하거든요. 반면 기존 계약을 연장만 하는 경우라면 사정이 달라지니, 어떤 형태로 갱신하는지부터 정리해두세요.
보증금을 올려 다시 계약하는 상황이라면 전세 재계약 보증금 올려줄 때 확정일자 다시 받는 순서도 같이 챙기는 게 좋아요. 돈 계산과 순위 확보는 별개 문제니까요.
자주 묻는 질문
Q. 집주인도 똑같은 금액을 내나요?
A. 네. 중개보수는 임대인과 임차인 양쪽에서 각각 받습니다. 내가 28만원이면 집주인도 28만원이에요. 둘이 나눠 내는 구조가 아니에요.
Q. 표에 있는 요율보다 적게 달라고 해도 되나요?
A. 상한요율이라 그 아래에서 협의하는 게 원칙이에요. 다만 응할지 말지는 중개인이 정하니 계약 전에 꺼내는 편이 자연스럽죠. 도장 찍고 나서 말하면 이야기가 잘 안 돼요.
Q. 계약이 깨졌는데 중개보수를 내야 하나요?
A. 상황에 따라 달라요. 누구 사정으로 무산됐는지, 계약이 성립은 했는지에 따라 결론이 갈립니다. 다툼이 생기면 관할 시·군·구 부동산 관련 부서나 한국공인중개사협회에 먼저 문의해 보세요.
Q. 월세가 아주 싼 원룸도 최소 금액이 정해져 있나요?
A. 하한선은 없어요. 계산 결과가 그대로 상한이 되고, 그 아래에서 협의합니다. 보증금 300만원에 월세 30만원이면 70배 재계산으로 2,400만원, 0.5%를 곱해 12만원이 상한이에요.
💡 기록해 두세요 계산 과정을 메모해 두면 나중에 금액이 다르게 청구될 때 근거가 됩니다. 거래금액, 적용 요율, 부가세 포함 여부 세 가지면 충분해요.
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정리하면
① 월세 계약의 거래금액은 보증금 + (월세 × 100)이고, 그 값이 5,000만원 미만이면 70배로 다시 계산해요.
② 보증금 1,000만원에 월세 60만원이면 거래금액 7,000만원, 0.4%를 곱해 28만원입니다.
③ 5,000만~1억 구간은 한도 30만원이 있어서 곱한 값이 더 커도 30만원에서 멈춰요.
④ 표에 적힌 건 상한이고, 부가세와 현금영수증까지 확인해야 실제 나갈 돈이 확정됩니다.
구간별 요율표 원문은 한국공인중개사협회 중개보수 요율표에서 볼 수 있고, 계산기는 경기부동산포털 중개보수 계산이 편해요. 법령 기준을 직접 확인하고 싶다면 찾기쉬운 생활법령정보의 중개보수 산정 항목을 보세요.
여기 적은 요율과 계산식은 판단 기준일 뿐이에요. 지역 조례나 계약 형태에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 금액이 크거나 다툼이 생겼다면 관할 시·군·구 부동산 부서나 한국공인중개사협회에 확인하고 진행하세요.
계약서 쓰러 가기 전에 오늘 표대로 한 번만 계산해 보세요. 5분이면 끝나요.