보증금 1천만 원에 월세 60만 원. 이 계약의 중개보수 상한은 28만 원이에요.
보증금만 놓고 보면 1천만 원짜리 계약인데, 계산에 쓰이는 금액은 7천만 원이 됩니다. 월세를 100배로 불려서 더하거든요. 이 구조를 모르면 부동산에서 부르는 금액이 맞는지 아닌지 판단이 안 돼요.
그래서 순서를 그대로 따라가 볼게요. 월세 계약의 거래금액을 환산하는 방법, 구간별 상한 요율과 한도액, 실제 사례 다섯 가지 계산, 계약 자리에서 확인할 서류까지요. 계약서에 도장 찍기 전에 30초면 검산할 수 있어요.
월세는 보증금만 보고 계산하지 않아요
중개보수는 거래금액에 요율을 곱해서 나옵니다. 문제는 월세 계약에서 그 거래금액이 보증금이 아니라는 거예요.
월세는 매달 나가는 돈이라 보증금과 단순히 더할 수가 없죠. 그래서 월세에 일정 배수를 곱해 목돈으로 바꾼 다음 보증금과 합칩니다. 이렇게 만든 금액을 환산보증금이라고 불러요.
여기서 착각이 시작돼요. 보증금이 작으니 중개보수도 몇만 원이겠거니 하고 넘어가는 거죠. 막상 계산해 보면 자릿수가 달라져요.
환산보증금 구하는 순서, 세 단계면 끝나요
계산은 세 단계로 끝나요. 순서만 지키면 어렵지 않죠.
- 1단계 보증금에 월세 곱하기 100을 더해요. 보증금 1천만 원에 월세 60만 원이면 1,000만 + 6,000만이니까 7,000만 원이죠.
- 2단계 그 결과가 5천만 원 미만이면 배수를 바꿔요. 월세에 100 대신 70을 곱해서 다시 더해요.
- 3단계 나온 거래금액이 어느 구간에 들어가는지 보고 상한 요율을 곱해요. 한도액이 있는 구간이면 한도액과 비교해 더 작은 쪽을 써요.
2단계가 왜 있냐면요. 보증금이 아주 적고 월세만 있는 계약에서 금액이 과하게 부풀지 않게 막아주는 장치예요. 소액 월세 세입자 부담을 낮추는 쪽이죠.
✅ 순서 주의 100배로 먼저 계산하고, 그 값이 5천만 원 미만일 때만 70배로 다시 계산해요. 처음부터 70배로 하면 안 돼요.
구간별 상한 요율과 한도액
요율은 거래금액 구간에 따라 달라져요. 임대차와 매매가 각각 다른 표를 써요.
| 거래금액(임대차) | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
매매나 교환은 요율이 한 단계씩 높아요. 같은 집이라도 사는 계약이냐 빌리는 계약이냐에 따라 금액이 꽤 벌어져요.
| 거래금액(매매·교환) | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
표에 적힌 숫자는 상한이에요. 그 안에서 중개사와 협의해 정하는 구조라, 반드시 저 금액을 다 줘야 하는 건 아니에요. 요율은 시·도 조례로 정해지니 계약하는 지역 기준을 확인하는 편이 확실해요.
사례 다섯 가지로 계산해 볼게요
숫자를 직접 넣어보면 감이 잡혀요. 아래는 전부 주택 임대차 기준이고, 부가가치세는 뺀 금액이에요.
| 계약 조건 | 거래금액 | 적용 요율 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|---|
| 보증금 1,000만 원 + 월세 60만 원 | 7,000만 원 | 0.4%(한도 30만 원) | 28만 원 |
| 보증금 500만 원 + 월세 40만 원 | 3,300만 원 | 0.5%(한도 20만 원) | 16만 5천 원 |
| 보증금 1,000만 원 + 월세 90만 원 | 1억 원 | 0.3% | 30만 원 |
| 전세 보증금 3억 원 | 3억 원 | 0.3% | 90만 원 |
| 전세 보증금 7억 원 | 7억 원 | 0.4% | 280만 원 |
두 번째 사례를 보면 70배 규칙이 어떻게 작동하는지 보여요. 500만 + 4,000만은 4,500만 원이라 5천만 원에 못 미치죠. 그래서 500만 + 2,800만으로 다시 계산해 3,300만 원이 돼요.
세 번째 사례는 조금 얄궂어요. 거래금액이 7,000만 원일 때 28만 원인데, 1억 원으로 올라가면 요율이 0.3%로 낮아지는데도 30만 원이 나오거든요. 구간이 바뀌는 지점에서는 금액이 뒤집히기도 해요.
지금까지 정리하면 이래요. ① 월세는 보증금에 월세 곱하기 100을 더해 거래금액을 만들고 ② 그 값이 5천만 원 미만이면 70배로 다시 계산하고 ③ 구간별 상한 요율을 곱한 뒤 한도액과 비교합니다. 이제 계약 자리에서 뭘 봐야 하는지 볼 차례네요.
계약 자리에서 확인할 서류 순서
중개보수를 검산하기 전에 중개사무소부터 확인하는 게 순서예요. 서류를 보는 순서도 정해두면 빠뜨리지 않아요.
- 중개사무소 등록증을 먼저 봐요. 벽에 걸려 있어야 하고, 상호와 대표자 이름이 계약서와 같은지 맞춰봅니다.
- 공인중개사 자격증을 확인해요. 등록증 옆에 같이 게시하게 돼 있어요.
- 공제증서를 봐요. 중개 사고가 났을 때 배상을 받을 수 있는 보장 증서인데, 보장 기간이 계약일을 포함하는지 확인하면 돼요.
- 중개보수 요율표가 게시돼 있는지 봐요. 여기서 지역 조례 기준 요율을 바로 확인할 수 있어요.
- 중개대상물 확인·설명서를 받아요. 등기부상 권리관계와 시설 상태가 적혀 있고, 중개사 서명과 날인이 들어가요.
⚠️ 공제증서 보장 기간이 계약일을 덮고 있는지 꼭 눈으로 확인하세요. 만료된 증서가 걸려 있는 경우가 있어요.
다섯 가지를 다 보는 데 5분이면 충분해요. 계약금을 넣은 뒤에는 되돌리기가 어려우니 이 순서를 먼저 밟는 편이 나아요.
여기서 사고가 자주 나요
가장 흔한 건 부가가치세를 빼고 계산하는 경우예요. 중개사가 일반과세자면 중개보수에 10%가 별도로 붙어요.
- 28만 원짜리 계약이면 부가세까지 30만 8천 원이 되는 식이에요. 미리 물어보면 실랑이가 줄어요.
- 지급 시기는 약정이 먼저예요. 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 완료된 날에 냅니다. 계약금만 넣은 시점에 전액을 요구받으면 근거를 물어보세요.
- 오피스텔은 표가 달라요. 전용면적 85㎡ 이하면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖췄으면 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용됩니다. 요건에 안 맞으면 0.9% 이내에서 협의합니다.
- 한 건의 계약에서 임대인과 임차인 양쪽이 각각 내요. 한쪽이 두 배를 내는 구조가 아니에요.
⚠️ 한도액 확인 5천만 원 미만과 1억 원 미만 구간에는 한도액이 있어요. 요율로 계산한 값이 한도액보다 크면 한도액까지만 냅니다.
요율표는 지역 조례에 따라 정해지고 개정될 수 있어요. 실제 계약 전에는 찾기쉬운 생활법령정보의 중개보수 산정 안내나 경기부동산포털 중개보수 계산에서 현재 기준을 확인해 보세요. 조례 원문은 법제처 국가법령정보센터에서 볼 수 있고, 분쟁 소지가 있으면 관할 시군구 부동산 담당 부서에 문의하는 편이 안전해요.
자주 묻는 질문
Q. 부동산에서 요율표보다 더 달라고 하는데 줘야 하나요?
A. 상한을 넘는 금액은 안 줘도 돼요. 표에 적힌 요율은 최대치라서, 그 안에서 협의하는 게 원칙이에요. 이미 냈다면 관할 시군구에 신고할 수 있어요.
Q. 재계약이나 갱신할 때도 중개보수를 내나요?
A. 중개사가 새로 중개한 계약이면 내고, 임대인과 직접 갱신했다면 낼 이유가 없어요. 중개 행위가 있었는지가 기준이 돼요.
Q. 계약이 중간에 깨지면 중개보수는 어떻게 되나요?
A. 중개사 잘못이 아닌 사유로 계약이 무효나 취소, 해제된 경우에는 중개보수를 청구할 수 없게 돼 있어요. 다만 사유를 두고 다툼이 생기기 쉬우니 계약서에 특약을 적어두는 편이 낫습니다.
Q. 현금영수증을 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있어요. 중개보수도 현금영수증 의무발행 대상에 들어가니 요청하면 됩니다. 소득공제 자료로도 남고요.
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정리하면
① 월세 계약의 거래금액은 보증금에 월세 곱하기 100을 더한 환산보증금이에요.
② 그 값이 5천만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.
③ 임대차는 0.3%에서 0.6% 사이 구간 요율을 곱하고, 낮은 두 구간은 한도액과 비교해 작은 쪽을 냅니다.
④ 요율은 상한이라 협의 대상이고, 부가가치세는 별도로 붙어요.
계약서를 쓰기 전에 보증금과 월세를 이 순서로 한 번만 넣어보세요. 부르는 금액이 맞는지 그 자리에서 바로 확인할 수 있어요.