이 글이 해결해주는 문제 — 계약 종료 후 집주인이 보증금 반환을 미룰 때 쓸 수 있는 5단계 법적 절차를 정리합니다. 내용증명부터 소액심판까지 비용·소요 기간·승소 가능성을 비교합니다.
5단계 해결 절차
1단계 — 내용증명 발송
계약 종료일 기준 2~4주 경과 후 서면 압박. 우체국 비용 약 4,000원. 소송의 증거로 활용.
2단계 — 주택임대차분쟁조정위원회
법원 산하 무료 조정기관. 신청 후 3~5주 내 조정. 비용 0원, 강제력 제한적.
3단계 — 임차권등기명령
계약 종료 후 보증금 미반환 시 법원에 신청. 등기 후 이사해도 대항력·우선변제권 유지. 접수비 약 15만 원.
4단계 — 지급명령
법원에 간이 청구. 2~4주 내 결정. 집주인이 이의 안 하면 확정. 비용 5~10만 원.
5단계 — 소액심판(3,000만 원 이하) / 본안소송
최종 법적 수단. 소요 3~6개월, 변호사 선임 시 100만 원 이상 비용.
단계별 비용·소요 비교
| 단계 | 비용 | 기간 | 강제력 |
|---|---|---|---|
| 내용증명 | 4천 원 | 즉시 | 압박용 |
| 분쟁조정위 | 무료 | 3~5주 | 제한적 |
| 임차권등기 | 약 15만 | 2~4주 | 대항력 유지 |
| 지급명령 | 5~10만 | 2~4주 | 이의없으면 확정 |
| 소액심판 | 10만+ | 3~6개월 | 최종 강제 |
임차권등기명령 — 가장 중요한 카드
이사 가야 하는데 보증금을 못 받은 상황에서 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지하게 해주는 핵심 제도. 신청 후 등기 완료까지 보통 2~4주.
미반환 시 법정이자 청구
계약 종료 후 미반환 기간에 대해 법정이자 연 5%(상사거래는 6%) 청구 가능. 소송 시 함께 청구.
자주 묻는 질문
조정위와 등기 동시 신청 가능한가요?
가능하며 권장됩니다. 조정은 소통·등기는 안전장치 역할.
전세 사기 가능성 있는 집주인은?
즉시 임차권등기명령 + 지급명령 병행. 형사 고소(사기) 별도 검토.
전세보증보험 가입돼 있으면?
HUG·SGI 보증서 있으면 보험사에 즉시 반환 청구. 집주인 상대 절차와 무관.
마무리
월세 보증금 분쟁은 조기 대응이 전부입니다. 계약 종료 2~4주 지나면 내용증명부터 시작하고, 이사 전이면 임차권등기를 선제 준비하세요. 대부분의 집주인은 지급명령 단계에서 태도가 바뀝니다.
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※ 본 글은 2026년 4월 기준 주택임대차보호법·민사소송법을 근거로 합니다. 구체적 분쟁은 변호사·법률구조공단(☎132) 상담을 권장합니다.